В декабре 2017г. Верховным судом РФ было принято два определения, направленных на защиту прав участника долевого строительства – гражданина.
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 12 декабря 2017 г. N 18-КГ17-211
Данным определением Верховный суд РФ напомнил свои неоднократные разъяснения, согласно которым, применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей, в том числе при взыскании неустойки в пользу потребителя за просрочку в передаче объекта долевого строительства, возможно лишь в исключительных случаях: по заявлению ответчика, и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Несмотря на такие разъяснения Верховного суда, данные еще в п.34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17, и в п.9 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 – нижестоящие суды продолжают фактически безмотивно и существенно снижать предусмотренную Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», применяя ст.333 ГК РФ, но не имя для этого достаточных оснований.
Так, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18.10. 2016г. при рассмотрении спора участника долевого строительства с застройщиком причитающаяся ему неустойка за просрочку строительства была снижена более, чем в 20 раз, мотивы такого существенного снижения в решении не приведены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2.03.2017 г. решение суда оставлено без изменения.
Однако, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что в нарушение приведенных выше правовых норм оспоренные судебные акты не содержат мотивов, по которым суды сочли допустимым уменьшение размера неустойки более чем в двадцать раз; и отменила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2.03.2017 г. отменить, с направлением дела - на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239
Данным определением Верховный суд РФ разъяснил, что с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья.
В последние годы судебная практика складывалась таким образом, что суды отказывали участникам долевого строительства, вынужденным арендовать жилье в период просрочки застройщиком его обязательств по передаче квартиры, в удовлетворении исков о взыскании расходов на такую арендную плату. Такой отказ суды мотивировали, в основном, отсутствием причинно-следственной связи между расходами истца на арендную плату и нарушением застройщика, не предоставившего квартиру в установленный договором срок.
К аналогичному и распространённому для судов выводу пришла и судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в апелляционном определении от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017.
Однако, Верховный суд РФ, при рассмотрении данного дела, в вышеуказанном определении от 19.12.2017 г. N 18-КГ17-239 пришел к прямо противоположному и обоснованному выводу.
Так, Верховный суд указал, что «застройщик должен быть передать дольщику квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом, дольщик зарегистрирован в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.
Таким образом, Верховный суд пришел к выводу о том, что между просрочкой срока передачи квартиры, отсутствием у дольщика жилого помещения на праве собственности, и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь, и следовательно, расходы на такой наем жилья являются убытками дольщика и подлежат возмещению недобросовестным застройщиком.”
В результате судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017г, с направлением дела - на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.